國(guó)家稅務(wù)總局 12366 納稅服務(wù)平臺(tái)近日以熱點(diǎn)問(wèn)題答復(fù)形式回應(yīng)稱，" 二套轉(zhuǎn)首套 " 滿足相關(guān)條件，可以享受住房貸款利息個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除，每年可享受 1.2 萬(wàn)元稅前扣除額。
這一消息在房地產(chǎn)市場(chǎng)和廣大購(gòu)房者中引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
// " 二套轉(zhuǎn)首套 " 可抵扣個(gè)稅 //
據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局介紹，納稅人可以通過(guò)手機(jī)個(gè)人所得稅 APP 在 " 專項(xiàng)附加扣除 " — " 住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除 " 模塊填報(bào)住房貸款相關(guān)信息（包括提供住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料）后享受。
填報(bào)完成后，既可以將上述信息推送給任職受雇單位在平時(shí)扣繳時(shí)享受，也可在次年辦理匯算清繳時(shí)享受。
針對(duì)納稅人辦理了 " 貸款置換 " 并以首套房利率新簽貸款合同的情況，國(guó)家稅務(wù)總局表示，納稅人按照《通知》規(guī)定進(jìn)行存量住房貸款置換的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續(xù)享受住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除。
此外，國(guó)家稅務(wù)總局還表示，納稅人在辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)（含全部轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，以及轉(zhuǎn)為住房公積金貸款和商業(yè)貸款的 " 組合貸 " 等形式）后，新發(fā)放的住房公積金貸款符合國(guó)發(fā)〔2018〕41 號(hào)文件中有關(guān)首套住房貸款利率條件的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續(xù)享受住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除。
回溯房地產(chǎn)政策歷程，2023 年 8 月是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，住建部等三部門宣布 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "。在此之前，只要購(gòu)房者有過(guò)貸款記錄，即便名下無(wú)房，再次購(gòu)房也會(huì)被認(rèn)定為二套房，面臨高額首付和較高利率，極大限制了改善型需求的釋放。
而 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策實(shí)施后，許多地區(qū)二套房首付比例大幅下降，以上海為例，從 70% 直降至 35%，利率也相應(yīng)降低，大大減輕了購(gòu)房者的資金壓力。此次 " 二套轉(zhuǎn)首套 " 可享個(gè)稅扣除政策，正是在這一政策背景下的進(jìn)一步深化。
// 2 類人將享受紅利 //
哪些人能夠享受這一政策紅利呢？
主要有兩類人群。其一，貸款利率符合首套房利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并且此前從未享受過(guò)房貸利息抵個(gè)稅政策的納稅人。
對(duì)于符合條件的人群，每月可抵扣 1000 元應(yīng)納稅收入，若貸款期限長(zhǎng)達(dá) 20 年，最多可節(jié)省 24 萬(wàn)元的稅款。
假設(shè)在一線城市貸款 500 萬(wàn)，一年利息約 22.5 萬(wàn)，抵扣后每年可少交 2400 元稅，長(zhǎng)期來(lái)看，這無(wú)疑是一筆可觀的減負(fù)。
其二，商業(yè)貸款或 " 組合貸 " 中商業(yè)貸款部分已調(diào)整為 " 首套房貸利率 " 的購(gòu)房者，只要滿足未享受過(guò)專項(xiàng)附加扣除這一條件，同樣可以享受該政策。
另外值得注意的是，稅務(wù)總局稱，根據(jù)政策規(guī)定，納稅人年度中間結(jié)婚，且在婚前各自購(gòu)買住房發(fā)生首套住房貸款利息，婚后可以選擇各自按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的 50% 享受；也可以由其中一方就其購(gòu)買住房發(fā)生的貸款利息支出按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的 100% 享受，另一方不再享受。婚前月份發(fā)生的住房貸款利息支出可以各自按照扣除標(biāo)準(zhǔn)的 100% 扣除。
// 機(jī)構(gòu)解讀 //
從專家視角來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，各地持續(xù)降低房屋持有成本，此政策對(duì)于二季度及后續(xù)購(gòu)房需求的提振具有積極作用。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2023 年 8 月實(shí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 之前，有貸款記錄的購(gòu)房者被認(rèn)定為二套房購(gòu)置，無(wú)法享受個(gè)稅專項(xiàng)扣除。政策調(diào)整后，他們的房產(chǎn)變?yōu)槭滋追壳覍?shí)際僅有一套房，理應(yīng)享受個(gè)稅專項(xiàng)扣除。并且，此次政策屬于對(duì)既有政策規(guī)定的完善，除了降低居民生活成本，還能鼓勵(lì)居民繼續(xù)持有房屋和貸款，避免出現(xiàn)無(wú)序掛牌售房和提前還貸的現(xiàn)象。
總體而言，" 二套轉(zhuǎn)首套 " 可享個(gè)稅扣除政策是樓市調(diào)控精細(xì)化的體現(xiàn)，也是切實(shí)減輕民生負(fù)擔(dān)的重要舉措。它在樓市調(diào)控與減稅降費(fèi)之間找到了平衡，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展注入了新動(dòng)力，也為廣大購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的利好。
當(dāng)前政策組合已形成 " 需求端降成本 + 供給端穩(wěn)預(yù)期 " 的雙軌框架，下一步有望圍繞財(cái)政貨幣協(xié)同、存量資產(chǎn)盤活、區(qū)域精準(zhǔn)施策三個(gè)方向進(jìn)一步深化。
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