本文來源：時代周報 作者：張釔璟
4 月 28 日晚，" 地產一哥 " 保利發展（600048.SH）發布 2024 年年度報告。期內，公司實現營收 3116.7 億元，同比下降 10.14%；實現凈利潤 97.4 億元，同比下降 45.6%，歸母凈利潤 50.0 億元，同比下降 58.6%。
銷售表現方面，2024 年，保利發展全年共實現簽約面積 1796.61 萬平方米；實現銷售簽約 3230.29 億，銷售金額連續兩年穩居行業第一；實現歸屬于股東的權益銷售金額 2465 億元。
財務情況方面，年內，保利發展有息負債規模壓降 54 億元至 3488 億元，連續兩年實現債務規模壓降；資產負債率同比下降 2.2 個百分點至 74.3%，實現了連續四年下降；綜合融資成本同比下降 0.46 個百分點至 3.1%，創歷史新低。
4 月 29 日下午，保利發展于線上召開了 2024 年度業績說明會。保利發展董事長劉平，董事、 總經理潘志華，財務總監王一夫，董事會秘書黃海等管理層出席會議現場，就投資者們關心的新經營戰略、毛利率、土地投資、市場研判等話題一一予以回應。
毛利率繼續下降，管理層稱今年有望企穩回升
年報數據顯示，2024 年，保利發展的凈利潤出現了明顯下滑。時代周報記者查閱獲悉，減值計提是主要原因之一。出于謹慎性原則，2024 年保利發展對存貨、長期股權投資、其他應收款計提減值準備合計約 55 億元。
此外，毛利率的下滑亦對公司凈利潤有所影響。2024 年，保利發展房地產銷售業務的毛利率為 13.85%，較 2023 年減少 2.47 個百分點。在此帶動下，公司主營業務毛利率較 2023 年減少 2.07 個百分點至 13.71%。
分區域來看，除大本營華南片區以及西部片區外，華東、華北、中部片區的毛利率均有下降。其中，中部片區的毛利率降幅最大，較 2023 年減少 6.82 個百分點至 7.22%。
不過，保利發展也在年報中強調，2024 年，公司改革采購模式，統籌開展多項重點工程類、材料 設備類集采，還搭建了智能化供應鏈管理系統，應用 AIGC 等先進技術，實現設計、采購、結算等全過程 一體化管理，通過積極降本減少市場下行對銷售毛利率的影響。
而在此次的業績會上，財務總監王一夫表示，對于今年的結轉毛利率水平企穩回升有信心。
" 截至 2024 年底，公司有 3070 億已售未結的存貨，這部分的綜合毛利率接近 14%。此外，今年一季度新銷售貨量的毛利率水平更是達到了 16%。如果全年市場沒有進一步的大變動，相信今年整體結轉毛利率將在 14% 的基礎上有所提升。" 王一夫稱。
今年要花 1000 億拿地
過去一年，保利發展延續了此前大手筆拿地擴儲的策略。2024 年，保利發展新增拓展總地價 683 億元，權益地價 602 億元，位居行業第二，新拓展項目權益比提升至 88%，創近十年新高。2022-2024 年，保利發展合計拓展項目總地價近 4000 億，總貨值約 7350 億元，居行業第一。
今年以來，保利發展的擴儲意愿依然十分強烈。根據中指研究院發布的《2025 年 1-3 月全國房地產企業拿地 TOP100 排行榜》，今年一季度，保利發展權益拿地面積 75 萬平方米，權益拿地金額 121 億元，較去年增加了 74 億元，排名第八較去年提升了 3 位；公司全口徑新增貨值 349 億元，權益新增貨值 249 億元。
而在 2025 年 4 月 28 日舉行的杭州四月土拍收官戰中，保利發展又以 45.37 億元總價拿下蕭山區世紀城核心單元 XS010305-25 地塊，溢價率 58.8%。該地塊高達 51611 元 / 平方米的成交樓面價，也讓其一舉刷新了板塊內樓面價的紀錄。
總經理潘志華在業績會上介紹，2025 年全年，公司計劃完成房地產及相關產業直接投資 2010 億元，其中土地投資安排 1000 億元，進一步聚焦確定性市場，確保利潤和規模。
而對于房地產后市，保利發展在年報中指出，目前，房地產市場仍未完成筑底。短期看，房地產市場的企穩回升仍依賴于經濟復蘇和居民信心恢復的進程，而國內外錯綜復雜的經濟形勢也給這一進程帶來了較多的不確定性。與此同時，二手房市場熱度有所提高，超過 28 個重點城市的二手房成交占比超過新房，二手房市場主導力量對新房市場形成一定擾動。
此外，潘志華表示，日前召開的中央政治局會議，再次強調 " 持續鞏固房地產市場穩定態勢 "，預計在 " 存量收購、城市更新、結構性金融支持 " 等方面，還將有一大批政策持續落地，以改善市場供求關系、修復企業資產負債表。
新增兩大主營業務
2025 年，作為 " 十四五 " 收官和 " 十五五 " 謀篇開局之年，保利發展也提出了新的發展目標。
保利發展在年報中表示，公司將以 " 打造具有卓越競爭力的不動產生態平臺 " 為戰略愿景，堅持不動產投資開發主業，立足行業新舊發展模式轉變的關鍵時期，積極探索新發展模式，加快構建起 " 一個新的保利發展、三大主業支撐 " 的業務格局。
據記者了解，保利發展此前的發展戰略為 " 一主兩翼 "，主業僅有不動產投資開發這一項。而最新的 " 三大主業 " 中，保利發展將不動產經營和不動產綜合服務，擺到了與不動產綜合開發同樣的高度。
對此，保利發展董事長劉平表示，今后的不動產行業，雖然投資開發量在萎縮，但存量市場仍非常廣闊，經營和綜合服務還有很大的挖掘空間。保利發展力爭將不動產投資開發做優、不動產經營加速做大、不動產綜合服務做強。
此外，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜接受時代周報記者采訪時表示，近年來，國家大力推動租賃住房市場發展，同時市場對專業化物管服務的需求也在不斷增加。保利發展大力發展不動產經營業務和不動產綜合服務業務，不僅符合政策導向、市場需求，也有助于提升公司的社會責任感和市場形象。
在不動產經營方面，截至 2024 年底，保利發展租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等商業經營類資產項目累計開業 534 萬平方米，全年實現收入約 40 億元。年內規劃 34 個可售項目轉經營，并通過經營性物業貸等方式實現融資 37 億元。
據了解，在眾多經營類資產中，保利發展將重點發力租賃住房業態，煥新構建 " 和寓 " 公寓品牌。
劉平指出，目前保利發展租賃住房規模排在行業中游，與公司行業地位和品牌影響力并不匹配，要奮力趕上。
數據顯示，截至 2024 年底，保利發展在管租賃住房規模超 4.5 萬間，在營租賃住房規模超 2.2 萬間，主要位于上海、廣州、杭州、成都等核心城市。
劉平表示，未來三年，保利發展租賃住房規模將出現高速地發展，目標在管租賃住房規模達 20 萬間。
而在不動產綜合服務方面，保利物業則將持續擴大物業服務規模和提升服務品質。劉平表示，不動產綜合服務并不單指物業服務，還包含保利傳統的商旅和養老服務，甚至還會引進或疊加一些其他的服務，公司會將其提到更高的戰略層面，把它打造成保利發展的特色服務產品。、
年報數據顯示，2024 年，保利物業的物業管理服務收入 116.7 億元，同比增速達 15.0%；毛利 16.7 億元，毛利率 14.3%。年內，第三方的物業管理服務實現收入約為人民幣 49.87 億元，較 2023 年同期增長約 19.6%。
年內，保利發展新拓展單年合同金額 30.1 億元，再創歷史新高，非居拓展領域的優勢持續鞏固。商辦業態新拓展合同 11.1 億元，同比增長 17.9%。截至 2024 年底，保利物業合同管理及在管面積分別約為 9.9 億平方米與 8.0 億平方米，同比分別增長 0.7 億平方米、0.8 億平方米。
