本文來源：時代財經(jīng) 作者：唐洛

金地 2024 年度股東大會現(xiàn)場，嚴(yán)肅氣氛中透著一份輕盈。經(jīng)歷償債高峰的考驗，這位行業(yè)的長跑選手，已逐步從深水區(qū)奔向復(fù)蘇岸線。

過去一年，在多方支持下，金地完成約 200 億元公開市場債務(wù)的兌付，基本化解債務(wù)風(fēng)險，順利穿越本輪行業(yè)調(diào)整周期，實現(xiàn) " 零違約 " 的承諾，也迎來了關(guān)鍵的修復(fù)窗口——重返土地市場，先后在武漢、杭州拿下兩宗住宅用地，投資動作逐步恢復(fù)。

金地集團(tuán)董事長徐家俊表示，當(dāng)前行業(yè)處于深度調(diào)整期，企業(yè)必須緊跟市場變化與政策導(dǎo)向，及時調(diào)整發(fā)展策略。他坦言，市場的調(diào)整是不可避免的，也是房地產(chǎn)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。企業(yè)唯有順應(yīng)市場變化與政策導(dǎo)向，才能在調(diào)整中找到新的生存與發(fā)展空間。

" 作為一名在行業(yè)深耕二十多年的從業(yè)者，我始終對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心 "，徐家俊強(qiáng)調(diào)，個別企業(yè)可能會被淘汰，但房地產(chǎn)行業(yè)本身不會消亡。

過去兩年以來，金地以穩(wěn)健的財務(wù)管理和靈活的融資策略，實現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險的有效化解。

2024 年，金地多措并舉，通過強(qiáng)化銷售回款、盤活資產(chǎn)、拓寬融資渠道等方式，全年按時足額兌付約 200 億元公開市場到期債務(wù)，守住 " 零違約 " 底線。

完成上述公開債兌付后，截至 2024 年末，金地有息負(fù)債總額降至 735.19 億元，其中銀行借款占比高達(dá) 96.30%，公開市場融資僅占 3.70%。資產(chǎn)負(fù)債率為 64.8%，剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為 59.7%，較 2023 年末下降 1.6 個百分點，凈負(fù)債率控制在 49.1%，財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

金地集團(tuán)助理總裁曾愛輝介紹，今年上半年，金地已兌付兩筆中期票據(jù)—— "22 金地 MTN001" 和 "20 金地 MTN001B"，本金合計 23 億元。至此，金地公開市場待償債券僅剩兩筆：一筆為今年 10 月到期的 "20 金地 01"，余額 0.59 億元；另一筆為明年 4 月到期的 "21 金地 04"，余額 5 億元。

" 公開市場的債務(wù)風(fēng)險已基本化解。" 曾愛輝表示，截至目前，金地整體計息債務(wù)已降至 700 億元以內(nèi)。

" 在本輪行業(yè)調(diào)整周期中，金地實現(xiàn)了相對平穩(wěn)的過渡，并成功做到‘零違約’。" 徐家俊表示，這一成果既得益于國家政策的支持，也源于公司自身堅持穩(wěn)健經(jīng)營、保持良好信用和較低負(fù)債率，使公司在關(guān)鍵時刻仍能獲得金融機(jī)構(gòu)的大力支持。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資模式從 " 總對總 " 向 " 項目融資 " 轉(zhuǎn)變，金地也在積極探索多元化的融資路徑。

曾愛輝透露，近年來金地陸續(xù)推進(jìn)部分經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)，累計融資規(guī)模近 200 億元。" 我們正從以往以信用貸為主的融資模式，逐步轉(zhuǎn)向抵押貸款、經(jīng)營貸等結(jié)構(gòu)化融資方式，以提升銀行對項目風(fēng)險的可控性，同時提高融資的便利性。"

行業(yè)融資情緒也在回暖。新城發(fā)展近期成功發(fā)行美元債，被視為境外融資開始解凍的一個積極信號。

對此，徐家俊表示，這是企業(yè)在經(jīng)歷寒冬后逐步恢復(fù)經(jīng)營的表現(xiàn)，反映了市場融資環(huán)境正在發(fā)生微妙變化，" 金地將繼續(xù)密切關(guān)注融資窗口，結(jié)合公司實際情況，積極研判并適時推進(jìn)相關(guān)操作。我們相信，若能抓住合適的融資窗口，將有助于公司進(jìn)一步聚焦主業(yè)、加快項目周轉(zhuǎn)、探索新的發(fā)展模式，為公司下一階段的穩(wěn)健增長提供有力支撐。"

用產(chǎn)品穿越周期，" 理科生 " 逐步找回節(jié)奏

卸下債務(wù)負(fù)擔(dān)，金地正以更輕盈的姿態(tài)主動尋求新的發(fā)展機(jī)會。

股東大會上，徐家俊多次表達(dá)了對房地產(chǎn)行業(yè)長期看好的信心。" 本輪調(diào)整自 2021 年下半年以來已持續(xù)四年有余，時間之長、力度之大，均超出行業(yè)以往的周期特征。盡管如此，我們依然堅定認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場依然將長期存在。"

徐家俊認(rèn)為，即便從最為保守的預(yù)估來看，十年乃至十五年后，中國房地產(chǎn)市場的年銷售規(guī)模仍有望維持在 4 萬億 -5 萬億元之間。房地產(chǎn)依然將是中國經(jīng)濟(jì)中體量最大、影響最廣的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在眾多新興產(chǎn)業(yè)中，真正能達(dá)到如此規(guī)模的仍然屈指可數(shù)。

" 也正因如此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。企業(yè)唯有順應(yīng)市場變化與政策導(dǎo)向，才能在調(diào)整中找到新的生存與發(fā)展空間。" 徐家俊強(qiáng)調(diào)，真正契合 " 好房子 " 理念、精準(zhǔn)把握人口遷移路徑、回應(yīng)居民改善型居住需求的產(chǎn)品，將持續(xù)擁有市場競爭力。

建設(shè)好房子，有著地產(chǎn) " 理科生 " 之稱的金地已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

過去幾年來，金地聚焦客戶需求，圍繞安全、舒適、綠色、智慧的好房子標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)打磨產(chǎn)品力，推出了不少叫好又叫座的好房子產(chǎn)品。金地武漢城建和悅，是武漢第四代住宅第一個試點項目，成為武漢市規(guī)劃局制定第四代住宅規(guī)范的參考樣板；廣州金地御湖頌項目，金地結(jié)合高品質(zhì)湖山人居的理念，運用現(xiàn)代工藝再現(xiàn)了宋式建筑的精致雅逸，引領(lǐng)了板塊產(chǎn)品力的升級迭代。

今年 6 月 7 日，金地位于武漢漢陽的改善型住宅項目 " 金地 · 大成樂府 " 首開即熱銷，兩小時內(nèi)售出 200 套房源，銷售額突破 4.5 億元。這是金地在 2024 年 12 月重返土地市場后拿下的首個地塊，采用 " 負(fù)公攤 + 全景艙 " 設(shè)計，打造板塊內(nèi)首個準(zhǔn)四代低密洋房住區(qū)，得房率超過 100%。同月，該項目推出的第二批房源，也實現(xiàn)了快速清盤。

"500 套房源在短短兩周內(nèi)全部售出，不僅體現(xiàn)項目本身的市場吸引力，也再次驗證了我們對‘好房子’持續(xù)旺盛需求的判斷。" 徐家俊表示，關(guān)鍵不在于市場是否存在需求，而在于企業(yè)是否能抓住發(fā)展的脈搏，推出真正符合新時代人居期待的產(chǎn)品。

產(chǎn)品熱度與資源儲備相輔相成，金地正在打出穩(wěn)中有進(jìn)的組合拳。

截至 2024 年末，金地土地儲備約 2916 萬平方米，權(quán)益土地儲備約 1245 萬平方米，其中一、二線城市占比約 77%，京津、長三角、珠三角三大都市圈構(gòu)成最核心的資源底盤，為持續(xù)發(fā)展提供有效的資源保障。

金地集團(tuán)高級副總裁郝一斌表示，今年一季度，金地開始嘗試性地恢復(fù)投資，并將繼續(xù)在市場中積極尋找合適機(jī)會，" 公司將優(yōu)先確保投資的安全性，在可控風(fēng)險范圍內(nèi)，力求實現(xiàn)較好的投資回報，以此帶動財務(wù)表現(xiàn)的改善。市場仍受到宏觀政策預(yù)期和情緒的影響，我們將密切跟蹤政策動態(tài)與市場信號，動態(tài)優(yōu)化資源配置。"

" 我們必須清醒地看到，短期內(nèi)市場仍處于供大于求的狀態(tài)，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，前行的路仍充滿挑戰(zhàn)。" 徐家俊強(qiáng)調(diào)，金地將繼續(xù)審慎調(diào)整經(jīng)營策略，聚焦核心主業(yè)，優(yōu)化資源配置，提升組織韌性，確保在周期中 " 活下來 "，實現(xiàn)恢復(fù)與可持續(xù)增長。

從穩(wěn)住現(xiàn)金流到打造產(chǎn)品力，再到城市深耕與理性的預(yù)期管理，金地正一步步找回自身的發(fā)展節(jié)奏。